不動産売却を成功に導く基礎知識
不動産売却を失敗することなく進めていくために、基本的な基礎知識をご紹介します。
不動産売却を成功に導く基礎知識
お客様にとって、不動産会社は成功に導くパートナーです、納得できる形で進めることができる不動産会社は慎重に選びましょう。
不動産売買や仲介を得意としている会社か？
選択する不動産会社は実績を重視。
実績が乏しいと売却に対するノウハウが少なく、ご提案の幅が狭くなります。
また、実績が多ければさまざまなケースを経験していることから、ノウハウも蓄積されています。
不動産会社によって、マンション専門や建売住宅専門、中古物件売買、相続、買取専門、収益物件専門などなど、得意とする分野があります。実績豊富な不動産会社であれば、お客様もご満足できる売却を進められるでしょう。
希望や要望を聞き、実現できるか？
お客様の不動産売却についての不安や問題を解決することが目的であり、ご希望やご要望をしっかり聞いてくれる不動産会社を選びましょう。売却についてのご希望や悩み、ご事情は様々です。
ご満足いただける売却を実現するために、お話をじっくり伺って問題解決や夢を叶えるために誠意を持って行動できる会社選びが必要です。
担当者がパートナーとして信頼できるか？
不動産売買に対する担当者の人柄や能力はとても重要で、パートナーとして信頼できるかどうかも重要なポイントです。
売却に対する答えがあいまいで活動報告も無ければパートナーとしてふさわしくありません。
お客様にとって大切な不動産売却を任せる上で、不安・疑問に対して丁寧に応えてくれる担当者であれば信頼できます。
お客様と共に一緒に考え、寄り添ってくれる担当者であれば、売却成功は容易となるでしょう。
不動産売却はお客様のご希望はもちろんのこと、査定評価を参考に決定していきます。
適切な評価が重要なポイントとなるのです。
不動産会社の担当者が物件のどこを見てどう評価しているのか、査定評価のポイントをご紹介します。
周辺の環境
物件周囲の環境・交通機関・商業施設・各種公共施設や街灯があるなど治安面にも考慮された物件はプラス評価となりやすいです。
日当たりや土地の方位
南向き・日照時間が確保しやすい土地・にある建物も良い評価となる傾向です。
南面が道路と接している土地や角地にある土地は使いやすく需要があるため評価も高くなります。
接する道路
接する道路の間口が2m以上、かつ建築基準法上の道路であれば再建築可能です。
そうでない物件は再建築不可物件となり、評価が大幅に下がる可能性があります。
内外装など物件の状態
建物の状態はキレイな状態であるほど評価が高まります。
土地の状態や内外装の汚れや傷み、間取りや扉の建付け、床等の傾き・歪みなどが評価されます。
事前に対応できる場合はしておきましょう。
査定評価や内覧時の評価を上げるポイント
最初の印象が大きく影響します。
周辺環境や日当たりは変えることができませんが、状態をキレイに見せることは、掃除などで印象を上げることができます。
匂い対策
匂いはそこに暮らす方にはわかりにくいですが、他人からすると意外に気になるものです。
ペット臭やタバコ臭は不快に感じる方もいます。査定前には消臭スプレーやハウスクリーニングなどを行って匂い対策を行なっておきましょう。
水回りの掃除
生活上毎日利用するトイレ・キッチン・お風呂といった水回りの設備は、湿気も多いことからカビや水垢で印象を下げてしまいます。不潔な印象を与えないためにも査定前には清掃を行いましょう。
不動産の売却価格は、査定額から最終的にお客様が決定することになります。
諸費用や税金といった負担もあります。価格決定する際は、売却に必要な費用や税金を知っておくことが大切です。
仲介手数料
物の売却を仲介する不動産会社に支払う報酬です。
仲介手数料は売買価格によって以下の形で上限が定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％以内 |
| 200万円超え400万円以下 | 取引額の4％+2万円以内 |
| 400万円超え | 取引額の3％+6万円以内 |
※売買価格には消費税を含まず、報酬額には別途消費税がかかります。
※令和5年の改正により、売買価格800万円以下の物件については、仲介手数料の上限額が30万円（別途消費税）となる特例が設けられています。
売買価格400万円以下の宅地または建物の取引については、低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例があり、報酬告示の規定額と現地調査等に要した費用相当額を合計した金額で、報酬上限が18万円（別途消費税）となっています。
印紙代
売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙代は、売買契約書に記載された売買価格により異なります。
| 1契約書に記載された金額 | 印紙代（印紙税） |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
登記費用
抵当権が設定されたままでは売却ができないため、抹消する必要があります。
また、登記住所と現住所が異なる場合も表示変更登記が必要です。
いずれの場合も司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。
譲渡所得税・住民税
不動産を購入したときよりも高く売れた場合は利益に対して課税されます。
このことを譲渡所得といい「売却金額-取得費-譲渡費用」という計算式になります。
不動産の用途が自己居住用の場合は、譲渡所得の3,000万円まで特別控除が認められています。
また、不動産の保有期間によっても税率は異なります。
その他の費用
測量や境界確定、建物の解体が必要にる場合は、その費用が必要になります。