競売よりも返済額が軽減される

任意売却は競売に比べると市場価格に近い金額で売却されるため、売却後に残る住宅ローンが少なくなります。
競売に参加するのは、不動産会社や競売屋などの「競売のプロ」です。自社の仕入れとして利用する場合がほとんどで、どうしても価格が安くなるのです。

周囲に知られず売却できる

裁判所主導で一方的に売却が進む競売と違い、任意売却では売主の意思を一定程度反映することができます。通常の売却と同様に引越し期日の相談にのってもらえます。

売主の意思を反映できる

意売却は不動産売買と同様の方法で行うため、近隣の方に滞納が原因で引越しをする等、プライバシーに関することは知られることはありません。

金融機関の同意が必要

任意売却を実現するには、抵当権を持つ金融機関の同意が必要で最終決定権はあくまで金融機関にあります。同意を得るには必要書類を準備する必要があり、労力がかかります。任意売却には消極的な金融機関もあります。

信用情報に傷がつく

任意売却は住宅ローンの滞納が原因で、滞納が６１日以上または３ヶ月以上続けば「ブラック」扱いになります。信用情報機関独特なものであり、この情報の抹消は、返済完了日から５年ですから、クレジットカード、他の融資の審査は厳しくなります。

間に合わない可能性もある

任意売却を進めるには、手続きに多くの時間を必要とし、買い手を探す時間や金融機関の許可をとるといった多くの時間が必要です。
買主が見つかっても売買契約から引き渡しなどの時間も考慮して動く必要があるため、競売まで残りの期間が少ない場合は間に合わない可能性もあります。

金融機関に相談する

あらかじめ残債の額と売却見込み額を把握しておきましょう。
この時点での売却見込み額は、簡易査定を受けたり、物件の売却価格を調べたりする程度で構いません。
返済が滞っている事情を説明し、返済を続ける方法がないかを相談するのが先決です。売却しても残債が残る可能性が高い場合は、金融機関に任意売却を相談しましょう

不動産会社の査定を受け契約する

任意売却決定なら、不動産会社の査定を受けます。査定を申し込む際は、任意売却であることや残債額などを伝え、不動産会社の担当者との信頼関係が重要です。
できるだけ高値で売却するためにも、1社とのみ契約する専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶのが一般的です。

金融機関の承認を得る

査定額がでたら、販売価格を決めて金融機関の許可を得ます。販売価格の決定権は、金融機関にあるためです。
その他、不動産会社に支払う仲介手数料や、管理費・修繕積立金、引越し代金などを売却価格から差し引けるよう取り決めておくことも必要です。

売却活動を行う

不動産会社による売却活動は、物件情報を自社サイトやポータルサイトに掲載するなど、通常の仲介による売却と変わりません。購入希望者が見つかったときには、実際に物件を見に来る内覧に対応しましょう。

買主と売買契約

買主と売却価格に合意したら、金融機関の許可を得て売買契約を結びます。
その際、売却価格の5〜10%程度の手付金を受け取ります。
任意売却の売買契約は、債権者から最終的な合意が得られなかった場合、白紙撤回となる特約をつけるのが一般的です。

残債の返済を続ける

任意売却後でも、返済が免除されるわけではありません。残債の返済を続けましょう。